欧州不動産市場は、金利上昇局面を経て大幅な価格調整が進み、構造的な変革期を迎えている。M&G Investments傘下の欧州不動産PE（プライベートエクイティ）運用会社BauMont Real Estate Capital（記事中はBauMont）の共同創業者であり最高投資責任者を務めるフレデリック・ローラン氏に、欧州不動産投資の現状と展望などを聞いた。

オフマーケット案件に注目した不動産投資戦略

どういう不動産投資を手掛けているのか。

ローラン　BauMontは西ヨーロッパ、とりわけフランスと英国に重点を置き、オフィス、リテール、工業用、住宅用不動産セクターを中心としたPE投資を行っている。特に、資金調達や資本再構成などの目的で保有する不動産の売却を希望、あるいは売却せざるを得ない売り手へのアクセスという希少なソーシング能力を武器に、約30年にわたり市場に出回らないオフマーケットの不動産への投資を追求してきた。

BauMontでは主にインテンシブ・バリューアッドとオポチュニスティック・コアプラスの不動産戦略を展開している。

インテンシブ・バリューアッド戦略は、パフォーマンスが振るわない不良・陳腐化資産を対象とする。物件の再開発や、オフィスを学生住宅やホテルなどに転換する用途変更といったテコ入れを行うことで、資産再生・付加価値創出を行い、積極的に保有物件の価値を引き上げるアプローチだ。

一方、オポチュニスティック・コアプラス戦略は、現在は安定稼働しているものの、賃貸借契約の満期が近づいている不動産などを投資対象とする。多くは好立地の高品質資産だが、コアやコアプラス投資家の資金が市場から退いているため、割安な価格で取得できるケースがある。セクター全体の投資センチメントの影響で評価が抑えられている資産も少なくない。こうした物件は投資初期から高いキャッシュオンキャッシュ・リターンを確保しつつ、リーシングの改善による賃料上昇などを通じてさらなる価値向上を図ることが期待できる。

売り手にかかる圧力とリファイナンスの壁が投資機会を創出

欧州不動産の運用環境をどのようにみているか。