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相関低い“商業用不動産ローン”に妙味

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NNインベストメント・パートナーズ

機関投資家向け運用戦略セミナーを開催
相関低い“商業用不動産ローン”に妙味

2019年05月31日

NNインベストメント・パートナーズ(NN IP)は2019年5月21日、都内で同社およびNNグループの戦略的パートナーであるVoyaインベストメント・マネジメント(Voya IM)の各戦略責任者を招き、非流動性資産の運用戦略を紹介する機関投資家向けセミナーを開催した。

非流動性資産に対する機関投資家の関心度があらわれた運用戦略セミナー

 『米国商業用不動産ローン戦略』を説明したVoya IMのヘッド・オブ・不動産ポートフォリオ・マネジメントのクリストファー・ゴーマン氏は、「他のアセットクラスとの相関が低い当社の商業用不動産ローン戦略は、分散投資効果が期待できることから、資産ポートフォリオに組み込む意義が大きい」と強調。自社の強みとして、プライマリー市場(大規模都市)とセカンダリー市場(中規模都市)でローンを組成する能力、主要な借り手との強固な関係性構築と全米モーゲージ・バンカー・ネットワークの活用によるソーシング機会の創出、デフォルト確率とデフォルト時損失率を算出する独自のクオリティ・レーティング・システムなどを挙げた。これらにより、商業用不動産ローンの運用において、同等格付けの社債を上回る期待リターンと低い予想損失率、低い予想ボラティリティが実現できているという。
 不動産ローン・ポートフォリオは、同等格付けの対社債で101bps(2001年から2018年までの加重平均)のスプレッドを提供している。さらに、同期間の年平均損失率は4.4bpsとなり、2011年以降は損失が発生していない。
 『欧州商業用不動産ローン戦略』では、NN IPヘッド・オブ・商業用不動産ローンのレナート・ファン・ミエロ氏が登壇。同氏は、「シニア商業用不動産ローン」が有効な資産クラスである理由として、上乗せ利回りの追求や優れたレラティブバリュー、担保による保全比率の高さなどを挙げた。また、バーゼル規制などの影響から、欧州商業用不動産市場における銀行の直接的な投資は減少傾向にあり、規制下で大きな引受を可能にするため、資産運用会社などのパートナーに対する銀行の依存度が高まると指摘した。
 ミエロ氏は、NN IPの商業用不動産ローン戦略について、①効率的なソーシングモデル、②レラティブバリューの重視、③ローン選択とポートフォリオの構築の3つの柱を説明。ソーシングモデルは2つの特徴があり、「複数の提携銀行とのパートナーシップ」は、他行やデットファンドとの競合を抑えることにつながり、「提携銀行との小規模ローンの複数ポートフォリオトレード」は、相対で売却・購入する大規模なブロック取引を可能にすると語った。
 また、NN IPは、シニア商業用不動産においてもESG(環境・社会・ガバナンス)の要素を投資プロセスに統合しており、グローバル不動産・サスティナビリティ・ベンチマーク債務評価も早期に採用するなど、ESGフォーカスにも注力している。